La ciudad de Buenos Aires sufre una grave emergencia habitacional, principalmente en la zona sur. Un informe de la Defensoría del Pueblo ofrece una radiografía concreta de la crisis de viviendas que sufre la Capital Federal, que se constituye en una de las problemáticas más preocupantes y sin un lugar cierto en la agenda pública del gobierno porteño.
Con el paso de los años, la crisis habitacional de la ciudad de Buenos Aires fue empeorando. Sin estadísticas oficiales que den un verdadero testimonio de esta realidad, en el período 2001/2002 se estimaba que entre el 15 y el 20% de la población de la ciudad se encontraba en una situación habitacional deficitaria.
En 2004, la Legislatura de la Ciudad Autónoma declaró en estado de “Emergencia Habitacional” a Buenos Aires por un plazo de tres años. En la actualidad, se discute si ese status debe extenderse. En la Capital uno de los problemas es la dificultad para acceder al suelo por los altos precios de mercado, lo que lleva a que no se pueda cumplir con los estándares internacionales de la vivienda.
La gran mayoría de la población de escasos recursos, ante la imposibilidad de calificar en los esquemas y mecanismos tradicionales del mercado, resuelven su necesidad de alojamiento con alternativas calificadas como “informales”. La característica de este tipo de hábitat es la precariedad, la falta de seguridad que presenta la tenencia y, a su vez, la mayor exposición o riesgo al desalojo. En ese tipo de informalidad urbana entra la población que reside en villas de emergencia, asentamientos precarios, casas tomadas, hoteles, conventillos, pensiones o predios ociosos.
El Estado posee un rol fundamental en la cuestión de la vivienda y la producción del hábitat informal. Su intervención en la regulación del mercado del suelo y otros mercados relacionados (vivienda, crédito, alquileres) tiene un fuerte impacto sobre el acceso a la vivienda de la población de menores recursos y su inacción fomenta la crisis. En la Ciudad, luego de la debacle del 2001, el mercado de la construcción y la actividad inmobiliaria cobraron un impulso importante. Pero este mayor dinamismo respondió a una lógica especulativa, ya que el mercado de inmuebles se transformó en la opción más segura para la colocación de ahorros. Así, la construcción se convirtió en un negocio rentable para los privados y los emprendimientos urbanos de magnitud.
Esta situación no sólo tuvo una escasa o nula incidencia en la reversión del déficit habitacional, sino que contribuyó a incrementar el valor del suelo y de los inmuebles, lo que dificultó el acceso a la vivienda de los sectores de menores recursos. Esto también se vio reflejado en los alquileres, donde aumentó el valor de los cánones locativos y los requisitos exigidos por los dueños para calificar como locatarios. Esto desató una selección natural de inquilinos que excluyó del mercado a los sectores medios y bajos.
El desarrollo de políticas públicas en materia habitacional es fundamental para la solución del problema. Sin la intervención estatal se excluye a amplios sectores de la población del acceso a la vivienda y contribuye a acrecentar el hábitat informal.
El drama de la vivienda en la ciudad requiere reformular el rol del Estado en las últimas décadas. No se lo puede tratar más como un problema inevitable o meramente coyuntural producto de un desajuste transitorio, ya que la situación se agrava día a día. Y en lo cotidiano, los desalojos son moneda corriente y el Estado no tiene una respuesta adecuada para abordar este terrible problema. Si para cualquier persona esto resulta un hecho evidente, para la burocracia estatal pareciera que la problemática habitacional no ha alcanzado la gravedad necesaria para ser incorporada a la agenda pública.
El déficit habitacional es un indicador de la cantidad de viviendas faltantes en relación con el número de hogares. Según los datos del Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda del año 2001 en Buenos Aires se registra un total de 1.024.231 hogares para una población total de 2.725.091 personas.
El total de hogares en situación deficitaria, es decir hogares que no reúnen condiciones mínimas de habitabilidad, se distribuye en: viviendas irrecuperables (ranchos, casillas, local no construido para habitación, vivienda móvil); viviendas recuperables –casas tipo B (se refiere a todas las casas que cumplen por lo menos con una de las siguientes condiciones: tienen piso de tierra o ladrillo suelto u otro material –no tienen piso de cerámica, baldosa, mármol, madera o alfombrado- o no tienen provisión de agua por cañería dentro de la vivienda o no disponen de inodoro con descarga de agua); piezas de hotel o pensión; en piezas en inquilinatos y hogares que presentan situación de hacinamiento por cuarto.
En 2001, más de 86.000 hogares de la ciudad, sufrían alguno de estos problemas. Este total general incluye situaciones habitacionales de diverso nivel de gravedad, desde las construcciones que deben ser reemplazadas en razón de resultar irrecuperables hasta las viviendas que son pasibles de ser recuperadas (casas tipo B). El censo da cuenta asimismo de dieciocho mil seiscientos ocho (18.608) hogares en piezas de hotel o pensión y veinte mil ochocientos veintiseis (20.826) residiendo en piezas de inquilinato, así como el total de hogares que presentan sobreocupación de los ambientes por inadecuación entre las dimensiones y el tamaño del hogar.
Otras fuentes oficiales indican que, ya en el año 2002, las situaciones deficitarias por hacinamiento o carencia de vivienda afectaban a unas 400.000 personas en riesgo habitacional, de las cuales un 51% pertenecía al nivel socioeconómico más bajo, un 34% al segmento medio bajo y un 15% al segmento medio.
El desequilibrio estructural de la ciudad hace que la crisis habitacional golpee de modo diferenciado según la situación socioeconómica y la localización geográfica de la población. En la zona sur, donde vive el 31% de los porteños, se encuentra el 60,2% de personas con necesidades básicas insatisfechas (NBI), mientras que en el noroeste, que concentra el 23% de la población, sólo vive el 10% de las personas con NBI.
Las familias que residen en hábitat calificados de informales o irregulares se incrementan día a día. En el año 2002 se calculaba en más de 100.000 las personas residiendo en villas de emergencia; 200.000 las que habitaban inmuebles ocupados; 70.000 alojadas en inquilinatos (de las cuales el 50% se encontraban en situación irregular por no pagar el alquiler); 70.000 en hospedajes y 120.000 alojadas en viviendas de familiares o hacinadas en vivienda propia. Así cerca del 20% de la población metropolitana se encontraba en situación habitacional deficiente.
El mercado privado
La actividad de la construcción en el ámbito privado registró un fuerte crecimiento y se transformó en el sector más dinámico de la Ciudad durante el año 2006. Esta evolución queda en evidencia a través de indicadores como la superficie total construida en m2 y/o la evolución de permisos de construcción otorgados por la autoridad de aplicación.
Por ejemplo, en 2005, la superficie construida se duplicó con relación al año 2001. Dicho incremento fue superior al 600% si la comparación es respecto al ejercicio 2002. Este incremento respondió a una lógica especulativa. Luego del corralito, el corralón y la devaluación de 2001/2002, el mercado de inmuebles se había constituido en la opción más segura para la colocación de ahorros. Este mayor dinamismo del sector se encontró con una actividad regulada exclusivamente por las leyes de la oferta y la demanda y un mercado en el que el Estado mantiene una amplia prescindencia. Y la mayor actividad se concentró en la zona norte de la ciudad, especialmente en los barrios de Palermo, Villa Urquiza, Caballito, Belgrano y Puerto Madero. Según informa la Encuesta de Seguimiento de Obras (DGEyC), esta tendencia se mantuvo en el año 2006, ejercicio en el que la mayor actividad del sector se concentró también en los cinco barrios mencionados, centralizando el barrio de Palermo más de 300.000 m2 construidos en tanto que Puerto Madero concentró entre 100.000 y 150.000 m2 construidos. Esto provocó las quejas de vecinos porque esta desregulación constructiva trajo aparejado problemas de insuficiencia en las redes tanto cloacal y pluvial como de agua potable; problemas con el transporte; deficiencias notorias en los servicios de salud y educación así como carencia de espacios de esparcimiento. La situación dio lugar a diversos amparos ante el Fuero Contencioso Administrativo y Tributario local y el dictado del Decreto nº 1929/06 a través del cual el Jefe de Gobierno suspendió –por 90 días- el trámite de los permisos de obra nueva o ampliación en varios barrios porteños en razón de la necesidad de evaluar los efectos que el crecimiento edilicio provocaría sobre la infraestructura de servicios disponibles.
En contraste a ello, en la zona sur de la ciudad –donde reside el 60,2% de personas con necesidades básicas insatisfechas- la situación es absolutamente distinta. Estos barrios -en los que hay menos metros cuadrados construidos o permisos otorgados que se verifican- han mutado escasamente en el último lustro. Según la Dirección General de Estadísticas y Censos (DGEyC) del GCBA, la superficie construida en la zona sur de la Ciudad se mantiene dentro del quintil 0-50.000 m2. En Villa Riachuelo, Villa Lugano, Villa Soldati, Nueva Pompeya o La Boca la cantidad de permisos solicitados para vivienda nueva en el año 2005 se mantuvo en la franja de 0-100, mientras que en Belgrano, Villa Urquiza, Palermo, Caballito o Puerto Madero, se superaron los 600 permisos.
Otro dato relevante, relacionado con este importante impulso constructivo, es la escasa incidencia que ha tenido la evolución del sector privado en revertir o atenuar el déficit habitacional que presenta la Ciudad. Así se advierte que sobre un total de quince mil ciento ochenta y nueve (15.189) permisos de contrucción para viviendas nuevas solicitados en el año 2005, el 50% fueron para la construcción de viviendas lujosas y suntuosas. En tanto que para la construcción de viviendas sencillas sólo se computa el 26% de los permisos solicitados.
El precio del suelo y valor de los inmuebles en la Ciudad resultan otros dos datos relevantes en el análisis de la emergencia habitacional. Ambos mercados han registrado en los últimos años importantes incrementos que los tornan cada vez más inaccesibles para los sectores medios y medios bajos de la sociedad.
Con relación al mercado del suelo, en el año 2002 –como consecuencia de la devaluación- el valor del metro cuadrado promedio en la Ciudad registró un descenso de más del 50%. Sin embargo, un año después, el mercado ya había recuperado casi completamente los valores anteriores a la crisis y desde entonces el incremento del valor del suelo no se ha detenido. La comparación del valor promedio por metro cuadrado registrado en la ciudad en el año 2006 respecto al registrado en el año 2001 refleja un incremento del 63 % por m2. La variación asciende al 230% si el valor del metro cuadrado se efectúa con relación al ejercicio 2002.
El comportamiento verificado en el mercado de inmuebles en la ciudad acompañó las variaciones del mercado del suelo urbano. Si bien no existen estadísticas oficiales al respecto, un relevamiento realizado por la Defensoría del Pueblo de la Ciudad, sobre la base de datos proporcionados por el sector privado, parece confirmar esta tendencia alcista.
Alquilar en Buenos Aires
El alquiler es una alternativa muy difundida en la Ciudad de Buenos Aires. Datos del Indec, del año 2001, especificaban que el 11,1% de los hogares de todo el país habitaban en viviendas alquiladas. En el mismo período, en la ciudad de Buenos Aires, esto se duplicaba con el 22,2 % del total de hogares. Y esta tendencia iba en aumento, ya que según los datos suministrados por la DGEyC, del GCBA, el porcentaje en el año 2006 ascendía al 27,7%.
Una consecuencia necesaria del incremento en el valor de los inmuebles lo constituye el aumento de los cánones locativos y la menor oferta de propiedades en alquiler que se han sumado al mercado de la construcción y de la compra-venta de inmuebles.
La disminución en la oferta de propiedades en alquiler dejó a un sector importante de la población con su demanda de vivienda insatisfecha. A su vez, el aumento de los cánones locativos –producto de una sobrevaluación de la renta inmobiliaria- llevó a una selección natural de inquilinos que excluyó a los sectores medios y bajos, donde muchos de los ingresos provienen del empleo informal y generalmente no reúnen algunos de los requisitos exigidos por los locatarios como, por ejemplo, las garantías propietarias.
El sistema de créditos resulta otro factor determinante del acceso de la población a la vivienda y juega también un papel relevante en la producción edilicia. En los primeros años de la crisis (2001 y 2002) la evolución de los créditos hipotecarios acompañó la caída del sector de la construcción. A partir de los años 2003 y 2004 siguieron esa tendencia a la baja mientras que el valor agregado del sector hizo crecer la actividad a pasos agigantados. Los créditos se mantuvieron estancados en el año 2005 y recién en el ejercicio 2006 mostraron una recuperación, que de todas formas es mucho menor en comparación a la suba en el sector de la construcción. Este mercado se ha caracterizado históricamente por orientarse hacia el sector formal de la economía por lo que resulta de difícil acceso para vastos sectores de la población que mayoritariamente no califican con las exigencias de la banca privada.
En el año 2006, el Estado Nacional desarrolló un programa de créditos para inquilinos que tuvo como norte flexibilizar las condiciones de acceso y ampliar el universo de familias que puedan calificar como postulantes. En el 2006, la operatoria de créditos personales hipotecarios para la vivienda Nación Mi Casa – Segmento Inquilinos, que implementó el Banco de la Nación Argentina, recepcionó mil setecientas veinticinco (1.725) solicitudes en la jurisdicción de la ciudad de Buenos Aires. De esas presentaciones sólo sesenta (60) tienen el crédito otorgado. Al mes de agosto de 2007, esa entidad bancaria había recibido mil seiscientas veintidos (1.622) solicitudes de créditos hipotecarios, de los cuales ochocientas treinta y tres (833) fueron otorgados. Es decir que, entre el año 2006 y agosto de 2007 solo se alcanzó a cubrir el 26,5 % de la demanda, lo que representa menos del 0,5% de los hogares en alquiler en el distrito metropolitano.
Estas son las distintas variables de un grave problema que aqueja a los habitantes de la ciudad de Buenos Aires. Si el Estado no toma cartas en el asunto, su solución se encontrará en el laberinto de los imposibles.
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